Ada dua jenis sertifikat untuk memiliki properti, yaitu SHM dan HGB. Bagi calon pemilik rumah pertama yang masih awam mengenai keduanya, tentu bisa terkecoh jika tidak tahu perbedaan SHM dan HGB.
Pasalnya, ketidaktahuan itu bisa berakhir pada fakta di lapangan yang jauh dari harapan. Jika Anda pun masih rancu bedanya SHM dan HGB, simak uraian di bawah ini.
Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan hak penuh dan paling kuat oleh seseorang atas sebuah tanah.
Ini berarti SHM tidak mengenal batas waktu dan tidak memerlukan ongkos perpanjangan berkala. Maka, tanah tersebut bisa Anda alihkan ke anak-cucu untuk seterusnya.
Berdasarkan kekuatan hukum yang mengikat, SHM berlandaskan Pasal 20 dan 21 UUPA Nomor 5 Tahun 1960. Hak ini hanya diberikan kepada Warga Negara Indonesia (WNI) dan entitas hukum seperti bank BUMN, koperasi pertanian, atau yayasan keagamaan setelah mendapat izin dari otoritas.
Jika Anda memiliki SHM, maka setiap kali terjadi pemindahan hak (mulai dari jual-beli, hibah, hingga waris) wajib tercatat di Badan Pertahanan Nasional (BPN) berdasarkan Pasal 23 ayat (1) UUPA. Tujuannya supaya dokumen tersebut mendapat pengakuan hukum yang sepenuhnya resmi.
Sedangkan Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan bangunan serta menempatinya di atas lahan yang bukan milik sendiri, sebagaimana tertuang dalam Pasal 35 ayat (1) UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria.
Ibaratnya begini, rumah adalah milik Anda, sedangkan tanahnya berstatus sewa jangka panjang.
HGB sudah cukup memadai bila Anda ingin memiliki properti di kawasan premium meskipun dana terbatas. Andaikan Anda harus membeli tanah itu pula di waktu yang sama.
Mengacu pada PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB berlaku 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbarui lagi 30 tahun. Artinya, Anda bisa memakai hak ini sampai genap 80 tahun.
Dengan kata lain, selagi Anda setor pajak tepat waktu dan tanahnya tetap difungsikan sesuai tujuan semula, Anda bisa tinggal dengan tenang hingga berpuluh-puluhan tahun. HGB juga bisa diperjualbelikan, diwariskan, dan juga bisa dijadikan jaminan kredit ke bank.
Tidak berbeda dengan SHM, HGB pun hanya bisa dimiliki WNI atau badan hukum seperti PT, koperasi, maupun yayasan.
Setelah mengetahui masing-masing secara jelas, selanjutnya timbang-timbang perbedaan sertifikat rumah SHM dan HGB supaya Anda kian mantap dalam menentukan pilihan.
Yang paling membedakan adalah status tanah. Bila Anda memiliki SHM, Anda menjadi pemilik tunggal atas tanah dan rumah tersebut; tidak ada pihak lain yang ikut punya.
Berbeda dengan SHM, HGB punya kondisi yang lain. Anda memiliki bangunan (rumah atau ruko) sepenuhnya, namun tanahnya bukanlah milik Anda. Tanah itu kepunyaan pihak lain, bisa pengembang atau negara. Hak Anda hanya untuk tinggal di atasnya dan memanfaatkan lahan tersebut untuk bangunan milik Anda.
SHM tidak mengenal kedaluwarsa, asalkan Anda dan ahli waris Anda masih hidup dan menguasai properti itu. Tidak ada juga keharusan untuk memperpanjang masa berlaku maupun membayar biaya administrasi secara rutin.
Kebalikan dari SHM, HGB ini terbatas masa berlakunya seperti yang sudah dijelaskan. Jika Anda mengabaikan urusan administrasi, hak Anda bisa melayang.
Dari perspektif investasi, perbedaan HGB dan SHM cukup signifikan. SHM adalah hak paling tinggi atas tanah. Sehingga, harga jual properti SHM cenderung lebih tinggi dan stabil.
Bank pun lebih bersedia menerima SHM sebagai agunan KPR sebab prosedurnya mudah dan nilai jaminannya besar. Untuk HGB, kendati tetap kuat dari segi hukum selama belum kedaluwarsa, nilai jualnya umumnya lebih rendah dibanding SHM di lokasi yang sama.
Bank pun lumayan selektif kalau menerima HGB sebagai barang jaminan, tetapi hal ini tidak jadi masalah asalkan prosesnya beres.
Status HGB bisa Anda tingkatkan ke SHM. Tentu saja ada ketentuannya.
Tanahnya harus Anda peruntukkan bagi rumah tempat tinggal (bukan untuk komersial), Anda warga negara Indonesia, dan tanah berlokasi di atas tanah milik negara. Anda dapat mengajukan peningkatan status tersebut ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Sementara itu, SHM sudah mencapai jenjang paling tinggi, tidak bisa naik level lagi karena sudah yang terkuat.
Mewariskan SHM kepada anak-cucu terbilang mudah. Begitu Anda wafat, putra-putri Anda langsung memiliki hak penuh selamanya. Transaksi jual-belinya juga leluasa, sama seperti aset pribadi Anda.
Walaupun demikian, HGB juga dapat diturunkan kepada ahli waris dan bisa diperjualbelikan. SHM dan HGB bedanya dalam aspek ini adalah bahwa dalam proses balik nama HGB harus disertai peralihan hak, dan pembeli nantinya menerima status HGB pula.
Sebagai catatan, HGB punya masa berlaku yang terus berjalan. Maka dari itu, cek dulu sisa masa HGB, apakah masih cukup panjang sebelum Anda mewariskannya.
SHM itu tidak mengenal perpanjangan, jadi Anda tidak perlu membayar biaya lagi. Cukup satu kali pengeluaran, selamanya terjamin.
Sementara untuk HGB, Anda harus mengeluarkan uang untuk biaya perpanjangan setiap 20–30 tahun sekali, atau biaya pembaruan sesudah lewat masa berlaku.
Besar kecilnya biaya itu bergantung pada harga pasar tanah dan kebijakan BPN setempat, kira-kira bisa mencapai belasan juta rupiah.
Selain mencermati perbedaan SHM dengan HGB, Anda juga perlu memikirkan kelebihan dan kekurangan masing-masing untuk mengambil keputusan dengan matang.
SHM adalah hak milik penuh seumur hidup. Tidak ada kewajiban perpanjangan, tidak dibatasi waktu, nilai jualnya bagus, dan bank-bank gampang memberi KPR. Hanya saja, rumah dengan SHM biasanya dibanderol tinggi.
Maka, pilih SHM bila rumah yang Anda cari adalah tempat tinggal untuk keluarga sampai hari tua dan bisa diwariskan ke anak-cucu. Tepat bila Anda memiliki modal lebih di awal dan menghendaki kepastian seumur hidup.
Sedangkan HGB, kelebihannya harga lebih murah, bisa di lokasi lebih premium, dan bisa naik status ke SHM.
Namun kekurangannya, ada batas masa berlaku (paling lama 80 tahun total) dan Anda wajib rajin memperpanjang dengan biaya ekstra. Jika Anda lupa, tanah tersebut kembali ke tangan negara.
Jika melihat pro kontra di atas, pilih HGB kalau Anda ingin berinvestasi properti di lokasi premium dengan modal awal yang lebih ringan. Atau bila Anda membelinya untuk dikontrakkan (seperti kos-kosan atau apartemen) untuk jangka waktu 20–30 tahun ke depan.
Mau yang serbajelas dan pasti ketika membeli properti di Jakarta Timur? Kalau begitu, sebaiknya Anda membidik unit-unit di Jakarta Garden City.
Anda bisa menjumpai unit dengan HGB untuk bangunan ruko dan beberapa bidang tanah, sedangkan kavling lainnya sudah bersertifikat SHM. JGC telah melengkapi seluruh syarat dan izin dari pemerintah daerah. Maka dari aspek legalitas, JGC sama sekali tidak main-main.
Selain itu, Anda juga akan mendapat kemudahan dari ekosistem kota mandiri yang lengkap dan terpadu. Lahan seluas 370 hektar ini dilengkapi dengan mal, pusat kuliner, sekolah-sekolah, dan klinik yang siap melayani Anda. Letaknya juga tidak jauh dari pintu Tol Cakung Timur yang memperlancar akses ke pusat kota.
Nah, dengan pemahaman mengenai perbedaan SHM dan HGB yang sudah Anda dapatkan, cepat pilih unit terbaik untuk keluarga Anda. Hubungi kami jika Anda berminat menengok langsung rumah contoh yang tersedia.
| Senin - Sabtu | : | 09:00 - 20:00 WIB |
| Minggu | : | 09:00 - 21:00 WIB |
